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OUR CASE STUDY

投資流程 - 您的海外不動產投資夥伴

我們深知，投資海外不動產對許多投資者來說可能是一個全新的領域。為了幫助您順利完成投資過程，我們制定了一套完整的投資流程，確保每一步都有專業指導。以下是我們的海外不動產投資流程詳解：

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外國人購買泰國土地的資格限制與解決方案

泰國對外國人購買土地有嚴格的限制，這是為了保護本國利益和土地資源。然而，隨著泰國不動產市場的發展，政府也在逐步放寬一些限制。以下是外國人購買泰國土地的主要限制以及可能的解決方案：

主要限制

  1. 土地所有權禁止：根據泰國法律，外國人不能直接以個人名義擁有土地。這是最基本也是最嚴格的限制。
  2. 公寓所有權限制：外國人可以購買公寓，但在同一棟公寓大樓中，外國人持有的單位不能超過總單位數的49%。
  3. 租賃期限限制：外國人可以租賃土地，但標準租期最長為30年，雖然可以續約，但續約不是自動的，需要重新協商。
  4. 用途限制：即使是通過其他方式獲得的土地使用權，也往往會有用途限制，如只能用於居住等。
  5. 區域限制：某些地區，特別是靠近邊境或軍事設施的土地，可能完全禁止外國人購買或租賃。

可能的解決方案

儘管有這些限制，但仍有一些合法的方式讓外國人在泰國擁有或使用土地：

  1. 成立泰國公司：
    • 外國人可以成立一家泰國有限公司，然後以公司名義購買土地。
    • 但要注意，公司中泰國股東必須持有至少51%的股份。
    • 這種方式需要謹慎操作，確保符合所有法律要求。
  2. 長期租賃：
    • 可以簽訂30年的長期租約，並在合同中加入續約條款。
    • 雖然續約不是自動的，但可以通過合同條款來增加續約的可能性。
  3. 購買公寓：
    • 在允許的49%限額內購買公寓單位是最直接的方式。
    • 確保選擇信譽良好的開發商和項目。
  4. 通過泰國配偶：
    • 如果您有泰國籍配偶，可以以配偶的名義購買土地。
    • 但需要明確聲明資金來源，並且在離婚的情況下，外國人無權要求分割該財產。
  5. 投資促進委員會（BOI）批准：
    • 對於大型投資項目，可以申請泰國投資促進委員會的特別批准。
    • 這通常適用於對泰國經濟有重大貢獻的項目。
  6. 購買永久產權公寓：
    • 某些特定項目提供永久產權公寓，這是一種介於公寓和獨立房屋之間的產品。
    • 這種類型的產權在某些地區是允許外國人擁有的。
  7. 使用信託結構：
    • 雖然泰國不承認外國信託，但可以考慮在其他司法管轄區設立信託來間接持有泰國資產。
    • 這種方式比較複雜，需要專業的法律和財務建議。

注意事項

  1. 盡職調查：無論選擇哪種方式，都要進行徹底的盡職調查，確保所有交易合法合規。
  2. 專業建議：強烈建議聘請熟悉泰國不動產法律的當地律師和財務顧問。
  3. 政策變化：泰國的法律和政策可能會變化，需要持續關注最新的法規。
  4. 資金來源：確保所有資金來源合法，並可以清楚地證明資金的合法性。
  5. 用途合規：即使成功獲得了土地使用權，也要確保土地的使用符合當地的法規和限制。
  6. 稅務考慮：不同的購買或租賃方式可能有不同的稅務影響，需要仔細評估。

雖然泰國對外國人購買土地有諸多限制，但通過適當的規劃和專業建議，仍然有機會在泰國擁有或使用不動產。關鍵是要充分了解所有的法律限制，選擇最適合自己情況的方案，並確保所有操作都合法合規。在泰國不動產市場投資時，耐心和謹慎是成功的關鍵。

外國人轉售泰國土地的資格限制與注意事項

外國人在泰國轉售土地時面臨的限制主要源於泰國對外國人擁有土地的嚴格限制。由於外國人通常不能直接擁有泰國土地，因此轉售過程中也存在一些特殊的考慮因素。以下是外國人轉售泰國土地時需要注意的主要事項：

1. 所有權限制

  • 直接擁有的土地：由於外國人通常不能直接擁有泰國土地，因此大多數情況下，外國人並沒有土地所有權可以轉售。
  • 通過泰國公司擁有的土地：如果土地是通過泰國註冊公司持有的，轉售實際上是公司股份的轉讓或公司資產的出售。這種情況下，需要遵守泰國公司法和相關稅法。

2. 公寓轉售

  • 外國人可以直接擁有的公寓單位（不超過某一建築物單位總數的49%）可以自由轉售。
  • 轉售時需要遵守泰國相關的不動產交易法規。

3. 長期租約轉讓

  • 如果外國人持有長期租約（通常為30年），可以將租約轉讓給其他人（包括其他外國人）。
  • 轉讓需要獲得土地所有者的同意，並且可能需要支付轉讓費用。

4. 稅務考慮

4.1 特定商業稅（Specific Business Tax, SBT）

  • 如果在持有不動產不足5年內出售，需要繳納3.3%的特定商業稅。
  • 持有超過5年的不動產出售免徵特定商業稅。

4.2 印花稅（Stamp Duty）

  • 如果需要繳納特定商業稅，則免徵印花稅。
  • 如果免徵特定商業稅，則需要繳納0.5%的印花稅。

4.3 預扣稅（Withholding Tax）

  • 對於公司：1%的預扣稅
  • 對於個人：根據累進稅率，最高可達35%

4.4 資本利得稅（Capital Gains Tax）

  • 泰國沒有單獨的資本利得稅，但轉售收益會被視為收入，需要在年度所得稅申報中申報。

5. 法律程序

  1. 盡職調查：確保所有文件齊全，產權清晰。
  2. 合同準備：聘請熟悉泰國不動產法的律師草擬銷售合同。
  3. 資金轉移：確保資金轉移符合泰國外匯管制規定。
  4. 產權轉移：在土地局（Land Office）辦理產權轉移手續。
  5. 稅務申報：及時向泰國稅務部門申報交易並繳納相關稅費。

6. 特殊情況

6.1 通過泰國配偶持有的土地

  • 如果土地是通過泰國配偶的名義購買的，轉售時需要特別小心。
  • 可能需要泰國配偶的同意和參與。
  • 需要證明資金來源，以避免被視為"代持"而引起法律問題。

6.2 投資促進委員會（BOI）批准的項目

  • 如果土地是作為BOI批准項目的一部分購買的，轉售可能需要獲得BOI的批准。
  • 可能會有特殊的稅收優惠或限制。

7. 注意事項

  1. 諮詢專業人士：強烈建議聘請熟悉泰國不動產法和稅法的律師和會計師。
  2. 價格評估：確保轉售價格合理，避免被稅務機關質疑低報或高報。
  3. 文件準備：準備好所有必要的文件，包括原始購買合同、稅單、地契等。
  4. 外匯管制：如果打算將銷售所得匯出泰國，需要遵守泰國的外匯管制規定。
  5. 時間考慮：考慮持有時間對稅務的影響，特別是5年的特定商業稅豁免期。
  6. 未來政策變化：密切關注泰國不動產法規的變化，因為政策可能會影響轉售條件。

外國人轉售泰國土地或不動產雖然存在一些限制和複雜性，但通過適當的規劃和專業指導，仍然是可行的。關鍵是要充分了解相關法律法規，做好稅務規劃，並確保所有程序合法合規。在進行任何轉售決策或行動之前，強烈建議諮詢專業的泰國不動產律師和稅務顧問，以確保交易順利進行並最大化您的利益。

外國人長期居留泰國的資格條件與選擇

泰國提供多種長期居留的選擇，以滿足不同背景和需求的外國人。以下是主要的長期居留選項及其資格條件：

1. 退休簽證（Non-Immigrant O-A Visa）

資格條件：

  • 年齡50歲以上
  • 無犯罪記錄
  • 來自泰國移民局認可的國家

財務要求：

  • 泰國銀行賬戶存款至少80萬泰銖，或
  • 月收入至少65,000泰銖，或
  • 存款和收入的組合，年總額不少於80萬泰銖

有效期：

  • 初次簽發為1年，可每年續簽

注意事項：

  • 需要購買至少40萬泰銖保障的泰國醫療保險
  • 每90天需要向移民局報到

2. 精英簽證（Thailand Elite Visa）

資格條件：

  • 無年齡限制
  • 無犯罪記錄
  • 有能力支付會員費

財務要求：

  • 根據選擇的方案，一次性支付50萬到200萬泰銖不等的會員費

有效期：

  • 根據選擇的方案，有效期為5年、10年或20年

優勢：

  • 無需90天報到
  • 提供機場接送等增值服務
  • 部分方案包含高爾夫會籍等額外福利

3. 投資簽證（Non-Immigrant B-I Visa）

資格條件：

  • 在泰國投資至少1000萬泰銖

投資形式：

  • 泰國註冊公司股份
  • 泰國房地產
  • 泰國政府或國有企業發行的債券

有效期：

  • 初次簽發為1年，可續簽

注意事項：

  • 需要提供詳細的投資證明文件
  • 投資需保持至少3年

4. 工作簽證（Non-Immigrant B Visa）

資格條件：

  • 在泰國有合法工作邀請
  • 符合泰國勞工部的要求

財務要求：

  • 由雇主提供的最低薪資要求（視職位和國籍而定）

有效期：

  • 初次簽發通常為1年，可續簽

注意事項：

  • 需要獲得工作許可證
  • 每90天需要向移民局報到

5. 教育簽證（Non-Immigrant ED Visa）

資格條件：

  • 在泰國認可的教育機構註冊學習
  • 課程時長通常需要至少1年

有效期：

  • 通常為1年，可根據學習時長續簽

注意事項：

  • 需要提供學校註冊證明和出勤記錄
  • 每90天需要向移民局報到

6. 婚姻簽證（Non-Immigrant O Visa）

資格條件：

  • 與泰國公民結婚
  • 提供結婚證明和其他相關文件

財務要求：

  • 月收入至少40,000泰銖，或
  • 泰國銀行賬戶存款至少40萬泰銖

有效期：

  • 初次簽發通常為1年，可續簽

注意事項：

  • 每90天需要向移民局報到
  • 需要證明婚姻關係的真實性

7. 長期居留簽證（LTR Visa）

這是泰國政府新推出的簽證類型，旨在吸引高技能人才、富裕退休人士和數位遊牧者。

主要類別：

  1. 高技能專業人士
  2. 富裕退休人士
  3. 遠程工作專業人士（數位遊牧者）
  4. 高技能專業人士的配偶和子女

一般資格條件：

  • 最低年收入要求（因類別而異，從4萬美元到8萬美元不等）
  • 特定領域的工作經驗或專業資格
  • 對於退休人士，年齡需要50歲以上

優勢：

  • 有效期長達10年
  • 可工作無需額外工作許可
  • 稅收優惠
  • 簡化的報到程序

注意事項：

  • 申請流程和具體要求可能會根據政策調整而變化
  • 建議查詢泰國投資促進委員會（BOI）的最新信息

選擇合適的長期居留選項需要根據個人情況、財務狀況和長期計劃來決定。每種簽證類型都有其特定的優勢和限制，建議在做出決定之前：

  1. 仔細評估自己的資格和需求
  2. 考慮長期居留對個人稅務的影響
  3. 了解每種簽證類型的具體要求和限制
  4. 考慮未來可能的政策變化
  5. 諮詢專業的移民律師或顧問

泰國的移民政策可能會不時調整，因此建議定期查看泰國移民局或相關政府部門的官方網站，以獲取最新信息。選擇合適的長期居留方式，可以讓您在泰國的生活更加穩定和愉快。